婚内购房时使用了一方婚前财产，离婚时房屋如何分割房产

案例1
家住昆山的吕布(男)和貂蝉(女)是同事关系，双方日久生情，很快进入热恋状态，于2002年5月登记结婚，2003年4月有了一个可爱的女儿王昭君。婚后，柴米油盐的琐碎替代了恋爱时的浪漫，吕布和貂蝉开始为一些经济琐事发生争执，在双方父母的干涉下，夫妻俩的吵闹逐渐升级，最终两人各自搬回了父母家，开始了分居生活。此后，双方仍争吵不断，最终貂蝉因为厌倦了吵闹、分居的生活，于2007年向法院起诉离婚，但因吕布坚决不同意离婚而未获法院准许。面对貂蝉的离婚请求，吕布虽也生气，但毕竞惦记着妻子女儿，便常常托同事、朋友打探貂蝉的消息，谁知不久，吕布听说貂蝉和另外一个异性好上了，更让吕布气愤的是，他居然听到了貂蝉与异性在外开房的消息。2008年，貂蝉和异性在外开房被吕布发现了，吕布气愤之余报了警，夫妻感情彻底破裂，已无挽回余地。貂蝉觉得是夫妻感情破裂在先，为自己的幸福考虑没有错，于是再次向法院起诉离婚，要求抚养孩子，并要求均等分割双方名下的上海某区房屋。该房屋系吕布和貂蝉于2003年4月购买，权利人登记为吕布和貂蝉，购房时房价为587533元，其中购房款390000元吕布婚前个人财产现在晓颗要求分割上述房屋的请求能否得到支持呢？貂蝉能分割到多少份额呢？
案例2
家住昆山的范蠡与西施于2006年经朋友介绍认识。两人都曾经历过婚姻的失败，因而一见如故，2007年3月19日，两人登记结婚，婚后未生育子女。
婚前范蠡和西施就一直在物色合适的房屋作为婚房，不久双方看中了上海某区一处装修不错的二手房，并于2007年3月22日通过中介公司签订了房屋买卖合同，房屋总价值92万元，首付款52万元，贷款40万元，其中首付款基本是范蠡的婚前财产，同年4月23日，双方经登记成为该房屋产权人。截至2009车9月，尚有银行贷款378642.59元未归还。
婚后初期两人感情不错，但随着时间的推移，两人逐渐发生了矛盾。西施在人争执后一怒之下于2008年9月19日搬离了婚房独自租房居住，两人遂开始分后。西施曾于2008年11月向法院起诉，要求与范蠡离婚，法院判决不予准许。后因夫妻感情未能改善，范蠡遂起诉要求与西施离婚。
诉讼中，范蠡和西施均认可系争房屋市场价值现为180万元，但对于房屋的分割，双方意见不一致，范蠡认为西施贡献很小只能分得房屋和除贷款后价值的20%0，而西施认为房屋登记在双方名下，系共同共有要求均等分割。该房屋应如何分割？
 
昆山律师(13962666688)剖析
 

• 系争房屋之共有形式

案例1中，吕布与貂蝉对于系争房屋系共同共有形式。双方于2002年5月登记结婚，系争房屋购置于2003年4月，系婚后购置，依据我国《婚姻法》及相关司法解释的相关规定，婚后取得的财产原则上为夫妻共同财产，但若双方另有约定的除外。就本案而言，该房屋系婚后购买且登记在双方名下，在双方无特别约定的情况下，该房屋应依法认定为双方的夫妻共同财产。
同理，案例2中，范蠡和西施对于系争房屋也系共同共有。
 

• 系争房屋的分割原则及房屋产权归属问题

夫妻离婚是法定的分割夫妻共有财严的一种悄形，依据我国《婚姻法》第39条之规定，夫妻双方离婚时，关于夫妻共有财产的分割首先由双方协商解决，若无法协商由法院根据财产的具体情况，照顾女方和子女权益的原则判决。很多人像貂蝉和西施一样以为离婚时夫妻共同财产就是一人一半的分割，其实这是二种误解，依据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问的若干具体意见)第8条之规定，夫妻共同财产，原则上采取均等分割，但也要考虑双方生产、生活的实际需要和财产的来源(如是否包括一方或双方的婚前财产)等综合情况，具体处理时也可以有所差别。案例1中，登记在双方名下的上海某区房屋虽然系婚后购置，但该房屋在购置时使用了吕布的婚前财产39万元，依据《婚姻法司法解释(一)》的第19条之规定，夫妻一方所有的财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，因此若仅依据房屋登记在双方名下而均等分割系争房屋，将有失法律之公允。
那么，婚后购置房屋时的购房款如中有一方婚前财产，离婚时该房屋如何分割？对此，司法实践中争议很大，目前有三种处理方式:(1)不考虑该出资，均等分割。我们认为这种处理方式一般适用于双方结婚时间较长且一方婚前财产金额不高的情况。(2)以双方离婚之时房屋的市场价扣除一方婚前财产部分，剩余财产均等分割。我们认为这种处理方式一般适用于双方结婚时间及共同生活时间较长且一方婚前财产价值较大的情形。(3)按照婚前财产与婚后财产的比例进行分割。我们认为此种处理方式一般适用于双方结婚时间即婚龄较短的情形或虽然婚龄较长但婚后同居生活时间较短的情形。
就案例1而言，鉴于吕布对夫妻共有财产贡献较大且貂蝉有过错，故我们认为宜将房屋判归吕布所有，由吕布向貂蝉支付房屋折价款。
 

• 法院审理结果

案例1在法院审理中，吕布与貂蝉双方确认房屋市价为人民币170万元，但双方均主张房屋所有权，且在分割方案上双方分歧很大，吕布主张房屋按照婚前财产与婚后财产的出资比例进行分割，而貂蝉主张均等分割，双方互不相让，最后，法院考虑到吕布对于房屋的贡献较大，故将房屋所有权判归吕布所有，法院还认为系争房屋虽系双方婚后购买，审理中双方表示对购房款中的39万元系吕布婚前个人财产无异议，故在房屋现值中应扣除吕布婚前投人部分的数额及增值后，余款作为夫妻共同财产予以分割，同时考虑到貂蝉无住房，吕布应对其居住给予适当的补偿，故最后判决吕布共支付貂蝉人民币33万元。
案例2经法院审理后认为，双方未能处理好夫妻关系，现双方均同意离婚，予以准许。法院认为，由于双方系婚后与后同，产权登记时，双方均被登记为产权人，故房屋应属根据范蠡出示的证据，可以证明范蠡确有以其婚前个人财严实，法院根据双方对房屋取得的贡献大小，并结合房屋目前的使用现状、市场价值、还贷情况，综合以上因素后依法确定房屋归范蠡所有，剩余银行贷款由范蠡负责清偿，范蠡应支付西施房屋折价款512245元，西施的居住问题自行解决。
  昆山律师(13962666688)提醒
 
结婚后，双方感情好的时候不分你我，家庭和睦幸福，所以在购买房屋或其他财产时一般不会在意谁出资购置，就像案例1中的吕布一样，他期望夫妻双方能白头到老，恩爱一生，所以在购房时将婚前个人财产毫无保留地投入到房产中，并登记在夫妻双方名下，然世事难料，最后貂蝉提出了离婚并要求均等分割财产。对干吕布来讲，貂蝉的想法是很难理解的，出资不等怎么可以平分呢？实践中类似本蜜的情况很多，该类案件在司法实践中的争议也很大，不同法院甚至相同法院的不同注它今做出不同的判决，因此为了避免纠纷发生后多出资一方利益受损，建土事双方在购房时关于房屋各自享有的产权份额或日后出现特殊情况时房层理做出书面约定。